Entender como se calcula o valor do ITBI de um imóvel é um dos passos mais importantes ao se planejar para a compra da casa própria, pois esse imposto representa uma fatia considerável dos custos de documentação.
O tributo incide sempre que ocorre a transferência de propriedade por meio de compra e venda entre vivos, sendo fundamental para que o cartório efetive o registro da transação.
Neste artigo, a Andréa Cardoso – imobiliária em Florianópolis te ajuda a compreender todos os detalhes sobre esse cálculo, prazos, formas de pagamento e responsabilidades no processo.
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Resumo do artigo:
- O cálculo do ITBI é feito multiplicando a base de cálculo pela alíquota municipal.
- A base de cálculo deve considerar o valor real de mercado declarado na negociação do imóvel.
- Além do ITBI (entre 1% e 3%), é preciso planejar o orçamento para os custos de escritura e registro em cartório.
- A responsabilidade principal pelo pagamento do imposto recai sobre o comprador antes do registro final do imóvel.
- O pagamento é feito via guia da prefeitura e sua quitação é obrigatória para efetivar a transferência da propriedade.
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Como se calcula o valor do ITBI de um imóvel?
O cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é feito com base no valor venal do imóvel ou no valor de mercado, dependendo das regras estabelecidas pelo município onde o imóvel está localizado.
É simples o modo como se calcula o valor do ITBI de um imóvel, ele é calculado multiplicando-se a base de cálculo pela alíquota aplicável.
Para realizar o cálculo correto, é necessário conhecer o valor de referência do imóvel, que pode ser obtido junto à prefeitura, e saber a alíquota vigente no local.
A maioria das prefeituras utiliza o maior valor entre o venal e o de mercado para evitar que imóveis sejam subavaliados e gerem um recolhimento menor do imposto.
Esse processo garante que o imposto seja proporcional ao valor real do imóvel no momento da transmissão.
A seguir, vamos entender esse cálculo e também algumas definições importantes sobre o ITBI.
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Quanto custa o ITBI e registro de imóvel
O custo total da transferência de um imóvel não se limita ao ITBI. Em média, o comprador deve reservar entre 3% e 5% do valor total do imóvel para cobrir os impostos e a documentação cartorária.
- ITBI: Varia geralmente entre 1% e 3% do valor de mercado, a depender da legislação da prefeitura do município.
- Registro de Imóvel e Escritura: Os custos de cartório são definidos por tabelas estaduais progressivas, cobradas de acordo com a faixa de valor do imóvel.
O ITBI é calculado sobre qual valor
Entender a base de cálculo é essencial para descobrir como se calcula o valor do ITBI de um imóvel.
Segundo decisão consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ – Tema 1113), o imposto deve ser calculado sobre o valor real da transação (o valor de mercado negociado entre comprador e vendedor declarado no contrato).
Anteriormente, muitas prefeituras utilizavam o valor venal do IPTU ou fixavam uma tabela própria unilateralmente. Hoje, prevalece a presunção de boa-fé no valor declarado pela transação de compra e venda.
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Quando é a taxa e ITBI e cartório
Os momentos de pagamento dessas taxas ocorrem nas etapas finais da negociação do imóvel:
- Pagamento do ITBI: Deve ser quitado antes da lavratura da escritura pública ou do registro do contrato de financiamento no cartório. A guia emitida pela prefeitura costuma ter vencimento curto (em geral, de 15 a 30 dias).
- Taxa de Cartório (Escritura e Registro): A taxa da escritura (para compras à vista) é paga ao Cartório de Notas no momento da assinatura. Já a taxa de registro é paga ao Cartório de Registro de Imóveis no ato da entrega dos documentos para a transferência efetiva da propriedade.
Como calcular o ITBI de uma casa
Se você quer saber como se calcula o valor do ITBI de um imóvel do tipo residencial, o passo a passo exige duas informações básicas: o valor de venda da casa e a alíquota cobrada pelo município.
Para exemplificar, imagine a compra de uma casa à venda em Florianópolis pelo valor negociado de R$ 400.000,00 em uma cidade cuja alíquota do ITBI seja de 3%:
- Identifique o valor declarado da negociação: R$ 400.000,00.
- Identifique a alíquota municipal: 3% (ou 0,03).
- Aplique a fórmula básica: R$ 400.000,00 × 0,03 = R$ 12.000,00.
Neste cenário, o valor total a ser recolhido de ITBI junto à prefeitura será de R$ 12.000,00.
Afinal, quem deve pagar o ITBI?
Depois de entender como se calcula o valor do ITBI de um imóvel é normal querer saber de quem é a responsabilidade do pagamento.
Essa responsabilidade geralmente recai sobre o comprador do imóvel. No entanto, as partes envolvidas podem acordar de forma diferente, desde que isso esteja especificado no contrato de compra e venda.
Apesar disso, mesmo que o vendedor e o comprador optem por dividir o custo do imposto, é o comprador quem deve providenciar o pagamento e apresentar a comprovação no momento de registrar o imóvel.
O cartório de registro de imóveis exige a quitação do ITBI como condição obrigatória para formalizar a transferência de propriedade.
Por isso, é fundamental que o comprador se atente aos prazos e valores para evitar problemas no processo de regularização.
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Como e onde pagar o ITBI?
O pagamento do ITBI é realizado por meio de uma guia emitida pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado.
Essa guia pode ser obtida online, no site oficial da prefeitura, ou diretamente em seus postos de atendimento.
Antes de efetuar o pagamento, é fundamental entender como se calcula o valor do ITBI de um imóvel para conferir se os valores e a alíquota aplicados pela prefeitura estão corretos na sua guia.
Após a emissão, o pagamento deve ser feito em uma rede bancária credenciada, que geralmente inclui bancos públicos e privados.
Em algumas cidades, é possível realizar o pagamento de forma parcelada, dependendo do valor total do imposto e das regras locais. Mas ainda assim, é preciso quitar o ITBI para conseguir regularizar o imóvel.
O prazo para quitação do ITBI pode variar, mas é importante que ele seja pago antes da assinatura da escritura ou do registro do imóvel no cartório, pois sua quitação é um requisito indispensável para o prosseguimento desses processos.
Caso o imposto não seja pago dentro do prazo, podem ser aplicados juros e multas, além de o registro da propriedade ser bloqueado.
Por isso, é importante contar com a assessoria profissional de um corretor para te ajudar em todas essas etapas, principalmente em quesitos de organização e datas.
Conte com o Grupo Andréa Cardoso caso você esteja buscando uma imobiliária em Florianópolis de confiança.
